不动产继承・过户登记
过户这件事，
现在已经是义务了。
2024年4月起，在日本因继承而办理不动产过户，成为法律上的义务。 从知道之日起3年内不申请的，可能被处以10万日元以下的罚款。 还留在上一代甚至上上一代名下的不动产，同样在范围之内。 该按什么顺序办、要花多少钱、放着不管会怎样，本页做了整理。
家里有这样的不动产吗
- 去世父母的房子，名义还没改
- 从祖父那一代起就没过户
- 不知道到底有几个继承人
- 没人住的老家一直空着
- 登记成兄弟共有，动不了
- 听说在远处还有山林或田地
- 想卖，但名义还是去世者的，卖不掉
- 只剩下私道或共有份额
以上每一项，都有3年的期限。
先说中日在不动产上的前提差异
这一点如果不先弄清楚，后面的内容容易理解错。
在日本，土地本身可以拥有所有权
中国的土地属于国家或集体所有，个人取得的是有期限的土地使用权。日本则不同，土地和建筑物都可以拥有完整的所有权，没有期限，可以永久持有并继承下去。因此在日本，土地本身就是遗产的一部分，而且是价值最大的一部分。
另一方面，持有土地要每年缴纳固定资产税，房屋老朽还要负担维修和拆除的费用。「永久拥有」同时意味着「永久负担」，这一点也请一并记住。
外国籍也可以在日本拥有和继承不动产
日本对外国人取得不动产没有国籍上的限制。中国籍的人同样可以继承并登记为所有者，也可以出售。不需要在留资格，居住在海外也可以持有。
只是需要准备的材料不同：没有日本的印鉴登记证明书的，要用大使馆・领事馆的签名证明；没有住民票的，要用在留证明。居住在中国的继承人，通常还需要公证处出具的公证书及其认证与日文译本。取得这些材料很花时间，请尽早着手。
2024年4月起，继承登记是义务
这是针对全日本「所有者不明土地」持续增加而作出的修法。请准确记住以下几点。
期限是「从知道之日起3年内」
从知道自己因继承取得不动产之日起3年内，必须申请过户登记。没有正当理由而怠于办理的，可能被处以10万日元以下的罚款。
遗产分割协议谈成的，还要在成立之日起3年内按协议内容办理登记。因为知道继承之后未必马上就能谈妥，所以期限是分两段的，请注意。
过去的继承，同样是对象
2024年4月之前已经发生的继承也在义务范围内，这部分需要在2027年3月底之前申请。从祖父一代起就没改过名义的土地，同样受这个期限约束。
越是年代久远的继承，继承人越多，办起来越费时间。有时要把户籍追溯到明治时期，还要向十几位素未谋面的亲属收集实印。请从期限倒推，尽早着手。
住址・姓名变更的登记，也将成为义务
登记上的所有者住址或姓名发生变更时的变更登记，自2026年4月起也成为义务（变更后2年内）。搬了家却没有变更登记的不动产，请一并确认。
来不及时的「继承人申报登记」
2024年4月新设的制度。即使协议没谈拢，只要提交这个，就能免于罚款。
这只是争取时间的手段。
办了继承人申报登记，这处不动产既不能卖，也不能拿去抵押。遗产分割谈妥之后，还要在3年内办理正式的继承登记。请把它理解为「先把期限停住」，而不是「事情办完了」。继承人多、协议要花时间的情况下，非常管用。
先查清在哪里有什么
除了自住房，常常还会冒出想不到的不动产：私道的份额、远处的山林、共有的一部分。漏掉了，之后还得重新办一次登记。
名寄账（固定资产课税台账）
向市区町村的资产税科申请。可以一览查出该市区町村内以去世者名义登记的不动产。固定资产税的纳税通知书有时不会列出免税的私道，名寄账更可靠。要按可能有不动产的市区町村逐个申请。
所有不动产记录证明制度
2026年2月启动的制度。向法务局申请，可以取得一份汇总全国范围内以去世者为名义人的不动产的证明书。但仍用旧姓登记、或没办住址变更登记的，可能查不到，与名寄账并用更稳妥。
登记事项证明书
在法务局取得（每份600日元，网上申请更便宜）。可以看到所有者、抵押权、共有份额的比例等。在遗产分割协议书里写不动产时，必须照这上面的记载原样抄写。
权利证・登记识别信息
家里如果留着，可以作为持有哪些不动产的线索。但办继承登记并不需要它。找不到也不影响手续推进。
过户的流程
继承人少、没有争议的话，2〜3个月可以办完。
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STEP1
确定继承人
把去世者从出生到死亡的户籍全部连起来，确定继承人。年代久远的继承，当时的继承人可能也已去世，其继承人还要加进来。
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STEP2
把不动产全部找出来
用名寄账和登记事项证明书，把对象不动产全部特定下来。漏掉共有份额或私道的，之后要为这部分另外办登记，还要多花钱。
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STEP3
决定由谁取得
有遗嘱的按遗嘱，没有的由全体继承人协商。请尽量避免登记成共有（理由见后述）。
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STEP4
制作遗产分割协议书
不动产要照登记事项证明书原样，写到所在、地番、房屋编号。写「自宅」是登记不了的。全体继承人签名、盖实印，并附上印鉴登记证明书。
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STEP5
计算登记许可税
为固定资产评估额的0.4%。评估额3,000万日元的话是12万日元。评估额可从市区町村发行的固定资产评估证明书确认。有多处不动产的，合并计算。
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STEP6
向法务局申请
向不动产所在地管辖的法务局申请，窗口、邮寄、网上均可。登记申请书的制作与代理申请，属于司法书士的业务。自己申请也是可以的。
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STEP7
办结，领取登记识别信息
申请后1〜2周办结。新的所有者会收到「登记识别信息通知」（相当于过去的权利证）。日后出售时需要用到，请妥善保管。
需要的费用
评估额3,000万日元的自住房一处、委托司法书士办理的话，大约20万日元左右。
有些情况可以免征登记许可税。
评估额100万日元以下的土地，因继承而办理所有权转移登记时免征登记许可税。另外，因继承取得土地的人尚未登记就去世、由下一位继承人登记的，第一代那部分也免征。两者都是有期限的措施，能否适用请向法务局确认。地方的山林、私道等评估额低的土地数量多时，效果明显。
共有名义，是把问题推给下一代
「先兄弟俩一人一半吧」是最常见的失败。
要卖要租，都得全员同意
出售共有的不动产，需要全体共有人同意；长期出租也需要过半数份额的同意。只要有一个人反对，或者联系不上，这处不动产就动不了。
维修和拆除也一样。空置房屋破损了，只要有人反对就无法处理。
每传一代，共有人就翻倍
兄弟二人共有，下一次继承分别传给各自的子女就是4人，再下一代8人。三代下来就是几十人。到那时，光是查清全员的联络方式就要几个月，收齐实印实际上已不可能。
全日本所有者不明土地不断增加的原因正在于此，这也是继承登记被义务化的背景。
已经成为共有的，如何解开
共有人之间买卖份额、支付补偿金归拢到一人、提出共有物分割请求等。2023年的修法还新设了制度：存在下落不明的共有人时，可以在法院的介入下取得其份额，或者出售整处不动产。原本卡住的案子，也有推动的可能。
过完户之后，怎么办
自住、出租、出售。唯独放着不管，是不可以的。
要出售的话，有带期限的税收特例。
出售继承来的不动产，如果在继承税申报期限的次日起3年内（去世后3年10个月内）卖出，已缴纳的继承税的一部分可以计入取得费，减轻转让所得税。
另外，出售去世者生前独居的房屋，满足一定条件的，转让所得可以扣除3,000万日元（继承人为3人以上时为2,000万日元）。条件相当细：需为昭和56年5月以前的建筑、售价在1亿日元以下、进行抗震改造或拆除等，而且有适用期限。考虑出售的话，请尽早咨询税理士。
作为空置房屋放着不管的话
2023年的修法，大幅扩大了行政可以介入的范围。
固定资产税最高会变成6倍
建有住宅的土地，固定资产税有减为六分之一的特例。但放置不管、管理不善的空置房屋会被指定为「管理不善空置房屋」或「特定空置房屋」，一旦收到劝告，这项特例就会被取消，税额一下子跳上去。
2023年起，对象范围扩大了
以往只有存在倒塌危险的「特定空置房屋」才是对象，现在其前一阶段的「管理不善空置房屋」也纳入了劝告对象。窗户破了、草木疯长到这种程度就会被指定。
行政代执行的费用由所有者承担
危险状态不改善的，行政机关会强制拆除，费用向所有者收取。木造住宅的拆除大约100万〜200万日元。付不出来的，还可能被查封财产。
出了事故要负责任
屋顶或外墙掉落砸伤路人、起火烧到邻家，这种情况下所有者要承担损害赔偿责任。即使还没过户，作为继承人的责任同样会产生。
实在想脱手的土地，有「归属国库」的制度。
2023年4月启动的「继承土地归属国库制度」。因继承取得的土地，经过审查可以交给国家。但建有房屋、设有担保权、边界不明、存在土壤污染的土地不在对象内。审查手续费为每笔土地14,000日元，获批后还要缴纳相当于10年管理费的负担金，原则上20万日元左右。要件严格，申请被驳回的例子不少。请先考虑出售或找接收方，把这个当作最后的手段。
手续可以委托给谁
不动产的继承，跨越好几个职业的业务范围。
司法书士
- 继承登记的申请（代理申请）
- 继承人申报登记
- 登记申请书的制作
- 共有物分割的登记
能代理申请登记的只有司法书士。
行政书士
- 户籍的收集、继承人的调查
- 继承关系说明图・法定继承信息一览图
- 遗产分割协议书的制作
- 不动产的调查（取得名寄账等）
登记本身不能承办。
税理士（税务师）
- 继承税的申报与不动产的评估
- 小规模宅地等特例的适用判断
- 出售时转让所得税的计算
- 3,000万日元特别扣除能否适用
土地房屋调查士・不动产公司
- 边界的确定、测量（土地房屋调查士）
- 分笔登记（土地房屋调查士）
- 出售的中介、估价（不动产公司）
- 安排拆除业者
常见问题
点击问题即可展开答案。
外国籍也能继承日本的不动产吗？
从祖父一代起就没过户，现在还能办吗？
罚款真的会被科处吗？
有一位继承人不配合。
可以自己办登记吗？
不动产的价值，该按哪个金额看？
放弃继承的话，空置房屋的管理也免了吗？
建议一并阅读
办登记之前，有些东西需要先备齐。
关于本页
本页是对日本的不动产继承与过户登记，所做的一般性说明。
继承登记的代理申请属于司法书士的业务，行政书士不能承办登记。此外，继承税・转让所得税的判断属于税理士，边界确定与测量属于土地房屋调查士的领域。实际办理时请向相应的专业人士咨询。
制度与金额的内容为2026年7月时点的信息。税收特例设有适用期限，每年的税制修改都可能变动。考虑时请务必确认最新信息。
