不動産相続・名義変更
名義を変えるのは、
もう義務です。
2024年4月から、相続による不動産の名義変更が法律上の義務になりました。 知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。 先代の名義のまま何十年も放置されている不動産も、対象です。 何をどの順番で進めるのか、費用はいくらか、放置するとどうなるのかをまとめました。
こんな不動産はありませんか
- 亡くなった親の家が、名義そのまま
- 祖父の代から名義を変えていない
- 相続人が何人いるのか分からない
- 誰も住まない実家が空き家になっている
- 兄弟の共有名義になっていて動かせない
- 遠方の山林や田畑があるらしい
- 売りたいが、名義が故人のままで売れない
- 私道や、共有の持分だけが残っている
すべて、3年の期限がかかっています。
2024年4月から、相続登記は義務です
所有者が分からない土地が全国で増え続けたことを受けた改正です。ここは正確に押さえてください。
期限は「知った日から3年以内」
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、名義変更の登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
遺産分割協議がまとまった場合は、成立した日から3年以内に、その内容に沿った登記も必要です。相続を知ってすぐ協議がまとまるとは限らないため、期限が2段階になっている点にご注意ください。
過去の相続も、対象です
2024年4月より前に発生していた相続も義務の対象で、こちらは2027年3月末までに申請する必要があります。祖父の代から名義が変わっていない土地も、この期限がかかっています。
古い相続ほど相続人が増えており、手続きに時間がかかります。戸籍を明治期までさかのぼり、面識のない親族十数人から実印をもらう、という作業になることもあります。期限から逆算して、早めに着手してください。
住所や氏名が変わったときの登記も、義務になります
登記されている所有者の住所や氏名が変わった場合の変更登記も、2026年4月から義務化されます（変更から2年以内）。引っ越しをしたまま登記を変えていない不動産をお持ちの方は、あわせてご確認ください。
間に合わないときの「相続人申告登記」
2024年4月に新設された制度です。話し合いがまとまらなくても、これを出しておけば過料を免れます。
あくまで、時間を稼ぐための手段です。
相続人申告登記をしても、その不動産を売ることも、担保に入れることもできません。遺産分割がまとまったら、そこから3年以内に本来の相続登記が必要です。「これで終わり」ではなく、「期限を止めておく」ための制度とお考えください。相続人が多くて協議に時間がかかる場合には、非常に有効です。
どこに何を持っているかを調べる
自宅以外にも、思わぬ不動産が出てくることがあります。私道の持分、遠方の山林、共有名義の一部。見落とすと、あとから登記をやり直すことになります。
名寄帳（固定資産課税台帳）
市区町村の資産税課で請求します。その市区町村内にある、亡くなった方名義の不動産が一覧で出てきます。固定資産税の納税通知書には、非課税の私道などが載らないことがあるため、名寄帳のほうが確実です。心当たりのある市区町村ごとに取り寄せます。
所有不動産記録証明制度
2026年2月に始まった制度です。法務局に請求すると、亡くなった方が名義人になっている不動産を全国分まとめた証明書を取得できます。ただし、旧姓のままの登記や、住所変更登記がされていない不動産は拾えないことがあるため、名寄帳との併用が確実です。
登記事項証明書
法務局で取得します（1通600円、オンライン請求なら安くなります）。所有者、抵当権、共有持分の割合などが分かります。遺産分割協議書に不動産を書くときは、この記載どおりに写さなければなりません。
権利証・登記識別情報
自宅に残っていれば、所有している不動産の手がかりになります。ただし相続登記には必要ありません。紛失していても手続きは進められますので、探し出せなくても問題ありません。
名義変更の流れ
相続人が少なく、争いがなければ、2〜3か月で完了します。
-
STEP1
相続人を確定する
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をすべてつなげ、相続人を確定します。古い相続の場合、当時の相続人がすでに亡くなっていて、その相続人も加わることがあります。
-
STEP2
不動産を洗い出す
名寄帳と登記事項証明書で、対象となる不動産をすべて特定します。共有持分や私道を見落とすと、その分だけ後日追加の登記が必要になり、費用も余分にかかります。
-
STEP3
誰が取得するかを決める
遺言があればその内容に従います。なければ相続人全員で遺産分割協議を行います。共有名義にするのは、できるだけ避けてください（理由は後述します）。
-
STEP4
遺産分割協議書を作る
不動産は、登記事項証明書のとおりに所在・地番・家屋番号まで正確に書きます。「自宅」では登記できません。相続人全員が署名し、実印を押し、印鑑登録証明書を添えます。
-
STEP5
登録免許税を計算する
固定資産評価額の0.4%です。評価額3,000万円なら12万円。評価額は、市区町村が発行する固定資産評価証明書で確認します。複数の不動産がある場合は合算して計算します。
-
STEP6
法務局に申請する
不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。窓口、郵送、オンラインのいずれでも可能です。登記申請書の作成と代理申請は、司法書士の業務です。ご自身で申請することもできます。
-
STEP7
完了、登記識別情報を受け取る
申請から1〜2週間で完了します。新しい所有者に「登記識別情報通知」（かつての権利証にあたるもの）が交付されます。売却などの際に必要になりますので、大切に保管してください。
かかる費用
評価額3,000万円の自宅1件を、司法書士に依頼した場合で、おおむね20万円前後が目安です。
登録免許税が免除される場合があります。
評価額100万円以下の土地については、相続による所有権移転登記の登録免許税が免税とされています。また、相続で土地を取得した方が登記をしないまま亡くなり、次の相続人が登記する場合も、一代目の分が免税になります。いずれも期限つきの措置ですので、適用の可否は法務局にご確認ください。地方の山林や私道など、評価額の低い土地が多数ある場合に効きます。
共有名義は、次の世代への先送りです
「とりあえず兄弟で半分ずつ」が、最も多い失敗です。
売るにも貸すにも、全員の同意が要ります
共有不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。長期の賃貸に出す場合も、持分の過半数の同意が要ります。一人でも反対すれば、また連絡が取れなくなれば、その不動産は動かせなくなります。
修繕や解体も同様です。空き家が傷んでも、誰かが反対すれば手が出せません。
世代を重ねるごとに、共有者が増えます
兄弟2人の共有が、次の相続でそれぞれの子に分かれて4人、さらに次で8人。三代で数十人になります。そこまで来ると、全員の連絡先を調べるだけで数か月、実印を集めるのは事実上不可能になります。
所有者不明土地が全国で増え続けた原因が、まさにこれです。相続登記が義務化された背景でもあります。
すでに共有になっている場合の解消法
共有者間で持分を売買する、代償金を払って一人にまとめる、共有物分割請求をする、といった方法があります。2023年の改正で、所在の分からない共有者がいる場合に、裁判所の関与のもとでその持分を取得したり、不動産全体を売却したりできる制度が新設されました。行き詰まっていた事案でも、動かせる可能性があります。
名義を変えたあと、どうするか
住む、貸す、売る。放置だけは、してはいけません。
売却するなら、期限つきの税の特例があります。
相続した不動産を売る場合、相続税の申告期限の翌日から3年以内（亡くなってから3年10か月以内）に売れば、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税が軽くなります。
また、亡くなった方が一人で住んでいた家を売る場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります（相続人が3人以上の場合は2,000万円）。昭和56年5月以前の建築であること、売却代金が1億円以下であること、耐震改修または取り壊しをすることなど条件が細かく、適用期限もあります。売却を考えるなら、早い段階で税理士にご相談ください。
空き家のまま放置すると
2023年の法改正で、行政が動ける範囲が大きく広がりました。
固定資産税が最大6倍になります
住宅が建っている土地には、固定資産税が6分の1になる特例があります。しかし、放置され管理が不十分な空き家は「管理不全空家」や「特定空家」に指定され、勧告を受けるとこの特例が外れます。税額が一気に跳ね上がります。
2023年から、対象が広がりました
従来は倒壊の危険がある「特定空家」だけが対象でしたが、その手前の「管理不全空家」も勧告の対象になりました。窓が割れている、草木が伸び放題、というレベルでも指定されます。
行政代執行の費用は所有者負担
危険な状態が改善されない場合、行政が強制的に解体し、その費用が所有者に請求されます。木造住宅の解体で100万円から200万円程度。支払えなければ、財産の差押えに進むこともあります。
事故が起きれば責任を問われます
屋根や外壁が落ちて通行人が怪我をした、火災が発生して隣家に燃え移った。こうした場合、所有者として損害賠償の責任を負います。名義を変えていなくても、相続人としての責任は生じます。
どうしても手放したい土地には、国庫帰属という制度があります。
2023年4月に始まった「相続土地国庫帰属制度」です。相続で取得した土地を、審査を経て国に引き取ってもらえます。ただし、建物が建っている、担保権が設定されている、境界が不明、土壌汚染がある、といった土地は対象外です。審査手数料は土地1筆あたり14,000円、承認されると10年分の管理費相当額として原則20万円程度の負担金を納めます。要件が厳しく、申請しても却下される例が少なくありません。まずは売却や引き取り業者を検討し、最後の手段としてご検討ください。
手続きは、誰に頼めるのか
不動産の相続は、複数の職種にまたがります。
司法書士
- 相続登記の申請（登記申請の代理）
- 相続人申告登記
- 登記申請書の作成
- 共有物分割の登記
登記の代理申請ができるのは司法書士だけです。
行政書士
- 戸籍の収集、相続人の調査
- 相続関係説明図・法定相続情報一覧図
- 遺産分割協議書の作成
- 不動産の調査（名寄帳の取得など）
登記そのものは扱えません。
税理士
- 相続税の申告と不動産の評価
- 小規模宅地等の特例の適用判断
- 売却時の譲渡所得税の計算
- 3,000万円特別控除の可否
土地家屋調査士・不動産会社
- 境界の確定、測量（土地家屋調査士）
- 分筆の登記（土地家屋調査士）
- 売却の仲介、査定（不動産会社）
- 解体業者の手配
よくあるご質問
質問をクリック（タップ）すると、答えが開きます。
祖父の代から名義が変わっていません。どうすればよいですか。
過料は、本当に科されるのですか。
相続人の一人が協力してくれません。
自分で登記できますか。
外国籍でも、日本の不動産を相続できますか。
不動産の価値は、どの金額で見ればよいですか。
相続放棄をすれば、空き家の管理も免れますか。
あわせてお読みください
登記の前に、そろえておく必要があるものです。
このページについて
このページは、不動産の相続と名義変更について、一般的な制度と手順をご説明したものです。
相続登記の申請代理は、司法書士の業務です。行政書士は登記を扱えません。また、相続税・譲渡所得税の判断は税理士、境界の確定と測量は土地家屋調査士の分野です。実際のお手続きにあたっては、それぞれの専門家にご相談ください。
制度・金額の内容は2026年7月時点のものです。税の特例には適用期限があり、毎年の税制改正で変わります。ご検討の際は必ず最新の情報をご確認ください。
