「一人暮らしの高齢の入居者さんが室内で亡くなった。部屋を早く片づけて次の募集をしたいが、勝手に進めてよいのか」「保証人に連絡したら『相続放棄するから関わりたくない』と言われた」「亡くなったオーナーの相続人から、物件を売りたいと相談された」――。
賃貸管理会社や仲介会社、大家さんにとって、高齢の入居者や所有者が亡くなった後の対応は、避けて通れないテーマになっています。
この記事では、相続手続きを専門とする行政書士の立場から、不動産会社の方が知っておきたい賃借人死亡時の基本と、2025年10月に施行された改正住宅セーフティネット法などの最新制度、入居時にできる備えを整理しました。
入居者が亡くなっても、賃貸借契約は自動的には終わらない
まず押さえておきたいのは、賃借人が亡くなっても、通常の賃貸借契約は終了しないという点です。賃借権も、室内に残された家財（残置物）の所有権も、相続人に引き継がれます。
そのため、相続人の同意なく次のことを行うと、後から現れた相続人との間でトラブルになるおそれがあります。
- 契約が終わったものとして、鍵を交換したり募集を始めたりする
- 室内の家財を独断で処分する
- 連帯保証人や緊急連絡先の方の判断だけで明け渡しを進める
入居者の死亡を知ったら、まず行うこと
- 安否確認・警察への連絡：室内で亡くなっている可能性がある場合は、単独で入室せず、警察や親族の立ち会いのもとで対応します
- 契約内容の確認：連帯保証人、緊急連絡先、家賃債務保証会社、残置物に関する特約や死後事務の受任者の有無を確認します
- 相続人の確認：連帯保証人や緊急連絡先の方が相続人とは限りません。誰が相続人かを確認します
- 記録：室内の状況を写真で残し、鍵の管理状況や対応の経過を記録しておきます
相続人が分かっている場合
相続人と連絡が取れる場合は、相続人との間で賃貸借契約の解約と明け渡し、残置物の引き取り・処分、敷金の精算を進めます。相続人が複数いる場合は、契約の解除や敷金の返還について相続人全員の同意を得るか、代表者を決めてもらって書面で確認しておくと安心です。
「相続放棄するから関わりたくない」と言われたら
相続人は、相続放棄を考えている間に遺品を持ち帰ったり処分したりすると、相続を承認したとみなされるおそれがあるため、片づけや解約に慎重になることがあります。相続放棄の期限は、原則として相続の開始を知った時から3か月以内です。相続人の方針を確認しながら、次に相続権を持つ方へ連絡がつながるかも含めて進め方を検討します。
なお、連帯保証人は、相続とは別に保証契約に基づく責任を負います（2020年4月以降に結ばれた個人の根保証には極度額の定めが必要です）。保証人に請求できる範囲は契約内容によって異なるため、個別の判断が必要です。
相続人がいない・全員が相続放棄した場合
相続人がいない場合や、全員が相続放棄をした場合は、利害関係人として家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立て、清算人との間で契約の解除や残置物の処理を進める方法があります。2023年4月の民法改正で手続きが見直され、以前より短い期間で清算できるようになりましたが、申立てには費用と時間がかかります。
だからこそ、次に説明する入居時の備えが重要になります。
入居時にできる備え
1. 残置物の処理等に関するモデル契約条項
国土交通省と法務省は2021年6月に、単身の高齢者（60歳以上）が入居する際に使える「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表しています。賃借人が受任者と死後事務委任契約を結び、亡くなった後に受任者が次のことを行えるようにする仕組みです。
- 賃貸借契約を解除する（解除する代理権を受任者に与える）
- 残置物を廃棄したり、あらかじめ指定された送付先に送ったりする
受任者には、推定相続人のほか、それが難しい場合は居住支援法人や管理業者などの第三者が想定されています。一方、賃貸人（大家さん）は賃借人と利益が相反するため、受任者になることは避けるべきとされています。
2. 改正住宅セーフティネット法（2025年10月施行）
2025年10月1日に施行された改正住宅セーフティネット法では、高齢者などが賃貸住宅を借りやすく、大家さんが貸しやすくするための仕組みが整えられました。
| 改正のポイント | 内容 |
|---|---|
| 残置物処理の担い手 | 居住支援法人の業務に、入居者からの委託に基づく残置物処理が追加された（モデル契約条項を活用） |
| 終身建物賃貸借 | 賃借人の死亡で終了し、相続されない賃貸借。住宅ごとだった認可が事業者単位になり、手続きが簡素化された |
| 居住サポート住宅 | 居住支援法人等が大家と連携し、安否確認・見守り・福祉サービスへのつなぎを行う住宅を創設 |
| 家賃債務保証 | 要配慮者が利用しやすい家賃債務保証業者を国が認定する制度を創設 |
3. 遺言・死後事務委任契約を勧める
入居者本人が遺言で遺言執行者を指定していたり、死後事務委任契約を結んでいたりすると、亡くなった後の窓口がはっきりします。更新の機会などに、入居者へこうした備えがあることを案内するのも一つの方法です。
次の募集で気になる「告知」の考え方
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月）では、居住用不動産について、おおむね次のように整理されています。
- 自然死や日常生活の中での不慮の死（転倒事故など）は、原則として告げなくてよい
- ただし、発見が遅れて特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合などは告知の対象となり、賃貸ではおおむね3年が経過した後は原則として告げなくてよい
- 事件性や周知性、社会に与えた影響が特に高い事案などは、期間にかかわらず告知が必要な場合がある
個別の判断に迷う場合は、ガイドライン本文や業界団体の解説を確認してください。
所有者が亡くなった物件の売却相談を受けたら
亡くなったオーナーや、高齢の親が住んでいた実家について、相続人から売却や賃貸の相談を受けることもあります。売買を進める前に、次の点を確認しておくとスムーズです。
- 相続登記：相続人名義への登記をしないと売却できません。2024年4月から相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が必要です（正当な理由なく怠ると10万円以下の過料）。また、2026年4月1日からは、所有者の住所や氏名が変わったときの変更登記も、変更から2年以内の申請が義務になりました
- 遺産分割：誰が取得するか（または共有のまま売却するか）を相続人全員で決め、遺産分割協議書を作成します
- 相続人の判断能力：相続人の中に認知症の方がいると、遺産分割協議や売却に後見等の手続きが必要になることがあります
- 税金の特例：一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（2027年12月31日までの譲渡が対象。昭和56年5月31日以前に建築された家屋などの要件あり）
- 海外在住・外国籍の相続人：署名証明や本国書類の取り寄せに時間がかかるため、早めの準備が必要です
管理会社として整えておきたいこと
- 入居申込時に、緊急連絡先とは別に、親族関係や遺言・死後事務委任契約の有無を確認しているか
- 単身高齢者向けに、残置物のモデル契約条項を使う選択肢を用意しているか
- 地域の居住支援法人や居住支援協議会の連絡先を把握しているか
- 死亡時の対応フロー（警察・保証会社・相続人への連絡、記録の方法）を社内で決めているか
- 相続人の確定や遺産分割など、相続の手続きをつなげる専門家がいるか
よくあるご質問
Q. 連帯保証人に「部屋を片づけてほしい」と頼んでもよいですか？
A. 連帯保証人は家賃などの支払いについて責任を負いますが、相続人でなければ残置物を処分する権限はありません。保証人が相続人でもある場合は、相続放棄の意向も確認したうえで進めましょう。
Q. 家賃債務保証会社が対応してくれる範囲は？
A. 保証会社によっては、滞納家賃のほか、原状回復費用や残置物の撤去費用まで保証の対象としている場合があります。契約内容を確認してください。ただし、費用の保証と、残置物を処分する権限は別の問題です。
Q. 相続人を探すにはどうすればよいですか？
A. 戸籍をたどって相続人を確定する必要があります。管理会社として請求できる範囲には限りがあるため、相続人の一人と連絡が取れる場合は、その方から専門家に相続人調査を依頼してもらうのが現実的です。
当事務所のお手伝い
- 相続人調査（戸籍の収集・相続人の確定）、法定相続情報一覧図の取得
- 遺産分割協議書の作成
- 入居者・オーナーの遺言書作成サポート、死後事務委任契約・任意後見契約の作成
- 遺言執行者への就任
- ご家族に外国籍の方がいる相続のご相談（中国語での対応も可能です）
相続登記は司法書士、相続税・譲渡所得税は税理士、明け渡しや債権回収の交渉は弁護士の分野です。必要な場面では提携する専門家をご紹介し、窓口として連携します。
初回のご相談（60分程度）は無料です。足立区・草加・八潮・川口・越谷などの近隣はご来所や出張で、遠方の物件もオンラインと郵送で対応しています。入居者・オーナー・相続人の方のご紹介はもちろん、管理会社の方からの「このケースはどう進めればよいか」というご相談も歓迎します。
※本記事は2026年11月時点の法令・ガイドラインに基づく一般的な説明です。個別の事案については、専門家にご確認ください。
