「親から受け継いだ田んぼや畑を、もう耕せない」「遠くの山林や空き地の固定資産税だけ払い続けている」「自分が亡くなった後、子どもたちに迷惑をかけたくない」――。
このようなお悩みを抱える方は年々増えています。土地や農地は、預貯金と違って「分けにくい」「売りにくい」「手放しにくい」財産です。そして、元気で判断力のあるうちにしか選べない方法がたくさんあります。
この記事では、生前に土地・不動産・農地を整理したい高齢の方とそのご家族に向けて、2026年11月時点の最新制度をもとに、できること・費用・手順をできるだけやさしく解説します。
こんなお悩みはありませんか？
- 耕作していない田畑があり、草刈りや管理が体力的につらい
- 実家や空き家を誰も使う予定がない
- どこにあるのか、境界がどこなのか分からない山林・原野がある
- 登記の名義が亡くなった親や祖父母のままになっている
- 子どもが遠方に住んでいて、土地を継ぐつもりがない
- 売ろうとしたが「農地なので簡単には売れない」と言われた
一つでも当てはまる方は、ぜひ最後までお読みください。
なぜ「生前」に整理しておくことが大切なのか
1. 登記に関するルールが厳しくなった
土地の名義（登記）に関する法律は、ここ数年で大きく変わりました。
| 制度 | 開始時期 | 内容 | 罰則 |
|---|---|---|---|
| 相続登記の義務化 | 2024年4月1日 | 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に名義変更（以前の相続も対象） | 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料 |
| 住所・氏名変更登記の義務化 | 2026年4月1日 | 引っ越しや結婚などで住所・氏名が変わった日から2年以内に変更登記（2026年3月以前の変更は2028年3月31日まで） | 正当な理由なく怠ると5万円以下の過料 |
名義が古いまま放置された土地は、いざ売ろうとしても、相続人全員の書類集めから始めなければならず、時間も費用もかかります。ご自身の代で名義を整えておくことが、お子さんへの何よりの贈り物になります。
2. 認知症などで判断能力が下がると「売れない・貸せない」
土地の売却や贈与、農地の貸し出しなどの契約は、本人に十分な判断能力があることが前提です。認知症などで判断能力が低下すると、ご家族であっても本人に代わって勝手に契約することはできません。成年後見制度を利用する方法はありますが、手続きに時間がかかり、財産の処分には制約が出ます。
つまり、「まだ元気だから大丈夫」と思っている今こそが、最も多くの選択肢を持てる時期なのです。
3. 「負動産」は相続人の負担になる
使わない土地でも、固定資産税や草刈り・倒木・不法投棄への対応といった管理の責任は続きます。相続人が複数いると、「誰が引き継ぐか」で話し合いがまとまらないこともあります。相続放棄という方法もありますが、その場合は預貯金なども含めてすべての財産を放棄することになるため、「いらない土地だけ」を手放すことはできません。
ステップ1：まずは持っている土地を「見える化」する
整理の第一歩は、どこに、どんな土地を、誰の名義で持っているかを一覧にすることです。
- 固定資産税の納税通知書を確認する（毎年春ごろに届きます。課税されていない土地は載らないことがあります）
- 市区町村の税務課で「名寄帳（なよせちょう）」を取り寄せる（その市区町村内の所有不動産を一覧で確認できます）
- 法務局で登記事項証明書を取得し、名義人・地目（田・畑・宅地・山林など）・抵当権の有無を確認する
- 農地の場合は、農業委員会で農地台帳の内容を確認する（農振農用地区域かどうかも重要です）
- 境界がはっきりしているか、隣の方とのトラブルがないかを確認する
次のような一覧表を作っておくと、ご家族や専門家との相談がスムーズになります。
| 所在地 | 地目 | 面積 | 名義人 | 現在の状況 | 今後の希望 |
|---|---|---|---|---|---|
| ○○市△△町1番 | 田 | 約1,000㎡ | 本人 | 休耕中 | 貸したい・売りたい |
| ○○市□□町5番 | 宅地 | 約200㎡ | 亡父のまま | 空き家あり | 売却したい |
| ××村字○○ | 山林 | 不明 | 祖父のまま | 場所不明 | 手放したい |
ステップ2：宅地・空き家・山林を整理する方法
方法①：売却する
最も一般的な方法です。不動産会社に仲介を頼むほか、すぐに現金化したい場合や建物が古い場合は「買取」を選ぶこともできます。地方の物件では、市区町村の空き家バンクに登録して買い手を探す方法もあります。
都市計画区域内の利用されていない土地（低未利用土地）を低額で売った場合には、一定の要件のもと譲渡所得から100万円を控除できる特例があります（譲渡価格500万円以下、一部区域は800万円以下。令和8年度税制改正で令和10年12月31日まで延長）。市区町村の確認書が必要になるため、売却前に確認しておきましょう。
方法②：お隣さんや地域の方に譲る
市場では売れにくい土地でも、隣地の所有者にとっては「庭や駐車場を広げられる」と価値がある場合があります。少額での売却や贈与を打診してみる価値は十分にあります。
方法③：生前贈与する
子や孫が土地を使う予定がある場合は、生前に贈与する方法もあります。ただし、贈与税・登録免許税・不動産取得税がかかるため、相続で引き継ぐより負担が大きくなることもあります。
- 相続時精算課税制度：2024年1月から、毎年110万円までの基礎控除が使えるようになりました
- 暦年贈与：2024年1月以降の贈与は、相続財産に加算される期間が亡くなる前3年から7年へ段階的に延長されています
税金の判断は複雑なため、贈与を検討する際は税理士への相談をおすすめします。
方法④：自治体などへの寄附
市区町村への寄附を相談することもできますが、公共の用途がない土地は受け入れてもらえないことがほとんどです。「ダメで元々」の気持ちで、担当課に問い合わせてみましょう。
ステップ3：農地（田・畑）を整理する方法
農地は、食料生産を守るため農地法によって売買や転用が厳しく制限されています。宅地と同じ感覚で売ろうとすると、思わぬところでつまずきます。
方法①：農地のまま売る・譲る（農地法第3条の許可）
農地を農地のまま売買・贈与するには、農業委員会の許可（農地法第3条）が必要です。許可を受けずに行った売買は効力が生じません。
以前は、買う人が一定以上（多くの地域で40〜50アール）の農地を耕作していないと許可されない「下限面積要件」がありましたが、2023年4月1日に廃止されました。現在は小規模な農家や新しく農業を始める方にも売りやすくなっています。ただし、買う人が農地をすべて効率的に耕作すること、農作業に常に従事することなどの要件は引き続き必要です。
方法②：農地以外にして売る（農地転用・第4条／第5条）
住宅や駐車場、資材置き場などの用途で売る場合は、農地転用の許可（農地法第5条）が必要です。市街化区域内の農地であれば、農業委員会への届出で済みます。
一方、農振農用地区域（いわゆる「青地」）の農地は、原則として転用が認められません。まずはご自身の農地がどの区域に当たるのかを、農業委員会や市町村の農政担当課で確認しましょう。
方法③：農地バンクに貸す
「売るのは寂しいけれど、耕せない」という方におすすめなのが、農地中間管理機構（農地バンク）です。都道府県ごとに指定された公的機関が農地を借り受け、地域の担い手に貸し付けてくれます。
- 賃料は農地バンクから支払われ、貸付期間が終われば農地は返ってきます
- 所有する農地をすべて10年以上貸し付けるなど一定の要件を満たすと、一定期間、固定資産税が軽減される場合があります
- 2025年4月からは、地域計画に基づく農地の貸し借りは原則として農地バンクを通じた方法に一本化されています
相談先は、農地のある都道府県の農地バンク、市町村の農政担当課、または農業委員会です。
注意：農地を相続した場合も届出が必要
農地を相続で取得した場合、農地法の許可は不要ですが、おおむね10か月以内に農業委員会への届出が必要です。お子さんが困らないよう、この点も伝えておきましょう。
ステップ4：「相続土地国庫帰属制度」を知っておく
2023年4月27日に始まった相続土地国庫帰属制度は、相続や遺贈で取得した土地を、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえる制度です。
生前に使える？使えない？
この制度を申請できるのは、相続または相続人への遺贈で土地を取得した方です。そのため、
- 親から相続した土地を持っている方 → ご本人が生前に申請できます
- ご自身で購入した土地 → ご本人は申請できませんが、将来その土地を相続したお子さんが申請できます
「親から受け継いだ使わない田畑や山林がある」という方は、元気なうちにご自身で手続きを進めるという選択肢があります。
費用の目安
| 費用 | 金額 |
|---|---|
| 審査手数料（申請時） | 土地1筆につき14,000円（不承認でも返金されません） |
| 負担金（承認後） | 原則20万円（宅地・田畑の一部や森林は面積に応じて算定） |
引き取ってもらえない土地もある
次のような土地は、申請が却下されたり承認されなかったりします。
- 建物が建っている土地（空き家は解体が必要）
- 抵当権などの担保が設定されている土地
- 通路として他人が使っている土地
- 土壌汚染や地中に埋設物がある土地
- 境界がはっきりしない、所有権に争いがある土地
- 管理に過分な費用がかかる崖地 など
利用状況
法務省の統計によると、2026年9月30日時点で申請は6,125件、そのうち国に帰属したのは3,231件です。地目別の申請は田・畑が2,372件と最も多く、農地の処分に悩む方が多いことがうかがえます。
ステップ5：判断力があるうちに「意思」を形にする
遺言書を作る
「この土地は長男に」「農地は農業を続ける次男に」など、誰に何を引き継ぐかを遺言書で決めておくと、相続人同士の話し合いの負担が大きく減ります。確実性を重視するなら公証役場で作る公正証書遺言、費用を抑えるなら法務局で預かってもらえる自筆証書遺言書保管制度がおすすめです。
家族信託・任意後見を検討する
将来の認知症に備えて、信頼できる家族に財産の管理や売却を任せる家族信託や、判断能力が低下したときに支援してもらう人を前もって決めておく任意後見契約という方法もあります。「売るのは数年先だが、そのときに自分が判断できるか不安」という方に向いています。
状況別：どの方法を選べばよい？
| こんな状況なら | まず検討したい方法 |
|---|---|
| 耕せない田畑を手放したくはない | 農地バンクへの貸し付け |
| 田畑を売りたい（農地として） | 近隣農家・担い手への売却（農地法3条許可） |
| 田畑を宅地や駐車場として売りたい | 農地転用（農地法5条許可・届出）※区域の確認が先 |
| 買い手がつかない土地を親から相続している | 相続土地国庫帰属制度の申請 |
| 空き家と土地を売りたい | 不動産会社への相談、空き家バンク |
| 名義が親や祖父母のまま | まず相続登記（名義変更） |
| 将来の認知症が心配 | 遺言書・家族信託・任意後見 |
よくあるご質問
Q. 固定資産税を払っているので、名義も自分になっていると思っていました。
A. 固定資産税の支払いと登記の名義は別のものです。亡くなった方の名義のまま、相続人が税金を払っているケースは少なくありません。登記事項証明書で必ず確認しましょう。
Q. 農地を子どもに生前贈与するのにも許可が必要ですか？
A. はい。親子間であっても、農地を贈与する場合は原則として農業委員会の許可（農地法第3条）が必要です。相続による取得とは扱いが異なるのでご注意ください。
Q. 山林で場所も分からない土地はどうすればよいですか？
A. まずは法務局で公図や登記事項証明書を取り、市町村の林務担当課や森林組合に相談して場所を特定するところから始めます。なお、森林の土地を取得した場合は市町村への届出が必要です。
Q. どこに相談すればよいか分かりません。
A. 内容によって相談先が異なります。農地の許可申請や遺言書・各種書類の作成は行政書士、登記は司法書士、税金は税理士、売却は不動産会社が主な窓口です。最初の窓口でお悩み全体をお話しいただき、必要な専門家につないでもらうのが近道です。
まとめ：今日からできる3つのこと
- 持っている土地を一覧にする（納税通知書・名寄帳・登記事項証明書）
- ご家族と「この土地をどうしたいか」を話し合う
- 判断力があるうちに専門家へ相談する
土地や農地の整理は、時間がかかるものも少なくありません。「まだ早い」と思うくらいのときに始めることで、売却・貸し付け・国庫帰属・遺言など、たくさんの選択肢の中から最善の方法を選ぶことができます。
当事務所のお手伝い
- 所有している土地・農地の調査と一覧づくり（名寄帳・登記事項証明書などの取得）
- 農地法第3条（売買・贈与）、第4条・第5条（転用）の許可申請・届出
- 相続土地国庫帰属制度の申請書類の作成
- 遺言書（公正証書遺言・自筆証書遺言）の作成サポート
- 家族信託・任意後見契約の設計と契約書の作成
登記は司法書士、税金は税理士、売却は不動産会社など、必要な場面では提携する専門家をご紹介し、窓口として連携します。
初回のご相談は無料です。ご自宅への出張相談も承ります。「何から始めればよいか分からない」という段階でも構いません。どうぞお気軽にお問い合わせください。
※本記事は2026年11月時点の法令・制度に基づいて作成しています。制度の詳細や要件は変更される場合がありますので、実際の手続きの際は法務局・農業委員会・税務署・専門家にご確認ください。
