北千住の駅を降りて、宿場町の名残がある通りから一本入ると、木造の家が肩を寄せ合うように建ち並ぶ一角があります。千住で生まれ育った方にとっては見慣れた風景ですが、その家を「相続する側」になったとき、話は少し変わってきます。
足立区が2023年度に行った空き家の実態調査では、区内の空き家等は3,118棟。区の資料では、空き家の分布は千住地域に最も偏っているとされています（千住地域、環七以南、環七以北の順）。
この記事は、千住の実家を相続した、またはこれから相続しそうな方に向けて書いています。
千住の家ならではの事情
木造住宅が密集する地区にある
千住地域の約168haは、東京都の木造住宅密集地域の整備の対象になっています。千住を含む不燃化特区「足立区中南部一帯地区」では、建物の約7割が木造です。
建て替えられない土地がある
都の資料では、道路への接し方が十分でない土地や、敷地が狭い土地があり、建替えが難しい建物があることが課題として挙げられています。建築基準法上の道路に一定の長さで接していない土地では、今の家を壊すと同じように建て直せない場合があります。
「古くなったら建て替えればいい」と思っていた実家が、実はそうはいかない土地だった。そういうことが、相続の段階で初めてわかる場合もあります。
まず期限を確認する：相続登記は3年以内
2024年4月から、相続で不動産を取得した人には相続登記の申請が義務になりました。
- 相続で取得したことを知った日から3年以内（遺産分割で決まった場合は、分割の日から3年以内）
- 正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象
- 2024年3月以前の相続も対象で、その期限は2027年3月31日（施行後に相続を知った場合は、知った日から3年）
「親が亡くなったのはずいぶん前で、家の名義はそのまま」という千住の家も、この義務の対象です。
なお、2026年4月からは、住所や氏名が変わったときの変更登記も義務になっています（変更から2年以内。怠ると5万円以下の過料。施行前の変更は2028年3月31日まで）。
4つの選択肢と、それぞれの注意点
| 選択肢 | 向いている場合 | 千住で気をつけたいこと |
|---|---|---|
| 住む | 相続人の誰かが住み続ける・住み替える | 古い木造なら耐震性の確認。建替えが可能な土地かどうか |
| 貸す | 立地を生かして収入にしたい | 修繕費と、借主との関係が相続人全員に関わる |
| 売る | 使う予定がない | 建替えが難しい土地は買い手が限られることも。売却の前に相続登記が必要 |
| 手放す（国庫帰属） | 売れない・使わない土地 | 建物がある土地は対象外。家を取り壊したうえでの申請になる |
空き家を売るときの税の特例
亡くなった方が一人で住んでいた家を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から相続人1人あたり最大3,000万円（2024年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は2,000万円まで）を控除できる特例があります。対象は2027年12月31日までの譲渡です。その手続きに使う「被相続人居住用家屋等確認書」は、足立区が交付しています。
要件が細かく、適用できるかどうかの判断は税理士の分野です。売却を考え始めた段階で確認しておくことをおすすめします。
相続土地国庫帰属制度
使い道のない土地を国に引き取ってもらう制度です。申請先は東京法務局の本局で、審査手数料は土地1筆あたり14,000円です。承認されると負担金がかかり、原則は20万円ですが、足立区のような市街化区域内の宅地は面積に応じて計算されるため、20万円を超えます。建物が残っている土地は申請できません。
「誰が相続するか」を先に決めておく
どの選択肢を取るにしても、出発点は相続人の間で、その家を誰が取得するかを決めることです。
兄弟が2人、3人といると、「とりあえず共有にしておこう」となりがちです。ただ、共有の家は、売るには共有者全員の同意が必要で、貸す場合も通常の借家契約なら原則として全員の同意が必要になり、さらにその次の相続で共有者が増えていきます。空き家が長く放置される原因のひとつがここにあります。
遺産分割協議で取得する人を決め、その内容を遺産分割協議書にまとめておけば、相続登記も売却もそこから進められます。
区の無料相談会も使える
足立区は「空き家ワンストップ無料相談会」を開いていて、不動産事業者・建築士・司法書士などが相談に応じています。会場には北千住の足立成和信用金庫の相談プラザも含まれています。開催日は区のページで確認してください。
当事務所がお手伝いできること
- 相続人の調査と戸籍の収集
- 実家を含む財産目録の作成
- 誰が相続するかを決めた遺産分割協議書の作成
相続登記は提携する司法書士、税の特例は税理士と連携して進めます。北千住から竹ノ塚の事務所までは、東武スカイツリーラインで乗り換えなしです。
費用の目安は、財産目録と遺産分割協議書をまとめた「相続書類作成パック」で77,000円〜（税込）。初回のご相談（60分）は無料です。
